圈占工业用地 多家企业擅长“空手套白狼”

　　就在住宅用地频频遭遇流拍的同时，工业用地却悄然成为资金追逐对象。根据链家地产市场研究部不完全统计的数据可知，截至7月26日，全国推出工业用地7521块，总计3.51亿㎡，占全国供应的土地面积的52.1%。与此同时，在搜房网监测范围内的20个城市中，7月25日-8月14日期间，总计推出工业用地1664万㎡——连续三个星期，工业用地占比超出土地供给总量50%。

　　综合上述数据可推算，目前工业用地供给量已至少达3.7亿㎡，不仅超出了住宅用地供应总量，占比也超出了全国土地供给总量的一半以上！8月15日，有业内人士接受笔者采访时表示，投机与融资需求是企业大肆圈占工业用地的两大动因。

　　圈占工业用地 企业擅长“空手套白狼”

　　“工业用地单价很低，很多企业都有能力去分上一杯羹”，8月15日，某市场人士对笔者表示。

　　“比如，浙江建德地区的某一个中小企业，就一举拿下了3万多㎡、约50亩的工业用地”，上述人士表示，但企业在这块土地上建造的厂房占地还不到整个地块总面积的一半。事实上，企业圈占工业用地的比较初意图，就绝不仅仅是用于生产。

　　“企业在拿地之前，已经就该项目和银行谈好了贷款计划。换句话说，企业往往是获得了银行的贷款支持后才肯放手拿地的”，上述市场人士如是说。一般来说，企业只需筹集到拿地款项，一旦政府批下土地证，那么就可以持着土地证去银行获取贷款。甚至，“以我所知，很多企业缴付的土地款，往往是临时拆借出来。一旦获得了银行贷款，就将拆借款置换出去。”他如实表示。

　　鉴于目前房地产市场的形式日益严峻，银行已经不接受“光地”了。也就是说，企业在拿下地块后，还需在上面搭建厂房，然后就可以以“在建工程”的名义，去银行获取贷款。“等到厂房建好，获取了房产证后，整个房地产项目的估值就会更高，所获得贷款也就越多”，市场人士对笔者表示。

　　以上述浙江建德的案例来说，该块土地约折合300元/㎡，总价大概为1000万；然后，企业在上面开始修建厂房，目前尚未获得房产证，但已经评估作价1400万——也即，该企业以所拥有的、总计评估价格2400万的该块工业用地使用权+厂房作为抵押，获得了2000万的银行贷款。“而等到房产证到手后，这个评估价将进一步提升。彼时，银行肯贷给这家企业的款项，也会水涨船高”，上述人士进一步指出，“当然，比较终贷款额度多少，还是决定在银行手中。不过这一额度，往往会超出企业原始的投入。”

　　“只要经济环境不发生大的变化，这笔抵押贷款将会持续下去”，上述市场人士对笔者表示，届时，企业还能享受土地升值带来的收益。

　　当然，这个过程中也存在一定的风险。“很多中小企业的利润率并不高，甚至存在无法覆盖利息成本的情形”，上述人士进一步表示，“也有比较终手中的土地遭遇银行拍卖的情形出现。”

　　玩转工业用地 企业获利知多少？

　　刚刚公布收购方案的富安娜，拟收购对象主要的资产就是位于江苏常熟虞山工业园区的4幢房产。

　　公开资料显示，上述房产的用途属于工业用地，总建筑面积2.77万㎡，评估价格则高达4040.06万元，折合1460元/㎡。

　　虽然，有关机构出具的房屋评估报告中，并未提及上述房地产项目的评估增值率。但是，登陆中国土地市场网，查询2010年以前常熟虞山区域成交的工业用地价格，每平米单价在300元左右。如果考虑到厂房的建安成本，整个项目的成本应该不超过1000元/㎡。

　　值得投资者注意的是，富安娜收购上述房地产项目，是出于扩建厂房的考虑。也即，上述地块存在部分空置用地的可能。以此粗略估计，富安娜刚刚收购的房地产项目，增值率约在50%-200%之间！

　　除去借助工业用地获取银行贷款以及升值收益外，企业通过改变其使用权属性所能获得的“暴利”更是驱动其圈占工业用地的又一大动因。

　　一个比较为典型的案例来自美欣达。这家扣除掉非经常性损益后，2008-2010年年三年期间，实现归属于上市公司股东净利润为-7102.71万元、-3227.99万元以及318.49万元的公司，堪称并不具备可持续的盈利能力。然而，这家主营能力较弱的公司，在地产运作方面却“独具慧眼”——

　　2007年，美欣达以增资方式收购了湖北荆州市奥达纺织有限公司。然而，与其主营业务盈利贡献相比，奥达纺织因转让工业用地使用权而带来的收益显然更为可观：

　　公开资料显示，美欣达子公司荆州市奥达纺织旗下的一块土地账面价值仅为6114万元，地上附属物账面价值为3529万元——整个项目的账面价值不超过9643万元。然而，这块从属于工业用地性质的土地被荆州收储中心收储后，一举获得了高达逾3亿元的补偿款，超出其账面原值的3倍多！

　　事实上，正是因为上述工业用地被收储后带来的土地补偿收益，才使得美欣达预测其半年报业绩出现了巨幅增长，从而使得其走出一轮上涨行情！

　　“正是有这些‘神话’在前”，上文提及的市场人士对笔者表示，才使得很多企业愿意将资金大手笔的投入到土地上。尤其是中小企业，相比于住宅用地的高价，工业用地较低的门槛给予他们丰富的利润想象空间。